Prispevek obravnava možnost odpovedi pogodbe o najemu poslovnih prostorov za določen čas. ZPSPP namreč izrecno ureja zgolj odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas, zato je morala praznino glede odpovedi najemnih pogodb za določen čas zapolniti sodna praksa.
Zakonska ureditev odpovedi
ZPSPP v 24. členu določa, da najemna pogodba za nedoločen čas preneha z odpovedjo. Zakon določa tudi obvezen zakonski odpovedni rok enega leta, ki ga stranki tudi z dogovorom v sami najemni pogodbi ne moreta skrajšati, saj je določba drugega odstavka 24. člena kogentna. V praksi je zaznati, da gospodarski subjekti zaradi negotovih razmer na trgu sklepajo najemne pogodbe za določen čas, med drugim tudi z namenom izogiba stroškom sodne odpovedi pogodbe za nedoločen čas, ki ga ZPSPP določa kot obvezen način izjave volje odpovedi.
Hkrati pa ZPSPP v 27. členu določa, da najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Navedena ureditev je vsebinsko enaka ureditvi v Obligacijskem zakoniku (OZ), ki v 332. in 614. členu določa, da trajno dolžniško razmerje z določenim rokom trajanja oziroma najemna pogodba za določen čas preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Po drugi strani pa je skladno z OZ predpostavka odpovedi ravno obstoj pogodbenega razmerja z nedoločenim rokom trajanja.
Glede na navedeno ZPSPP in OZ odpovedi najemne pogodbe za določen čas izrecno ne omenjata. Ali to pomeni, da pogodbe za določen čas stranki ne moreta predčasno odpovedati in ta preneha izključno s potekom časa, za katerega je sklenjena?
V primeru drugačnega dogovora
Ob tem se nemudoma pojavi vprašanje, kaj storiti v primeru, če stranki v najemni pogodbi določita možnost enostranske odpovedi pred potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena. V pogodbah za nedoločen čas seveda ni potrebe po takšnih pogodbenih določilih, saj možnost odpovedi (in kogentni odpovedni rok) določa že zakon sam, medtem ko o odpovedi pogodb za določen čas zakon molči.
Vrhovno sodišče je v zadevi III Ips 1/2011 poudarilo: "Pogodbe o najemu poslovnih prostorov, sklenjene za določen čas, ni mogoče enostransko odpovedati pred potekom tega časa." Prav tako Višje sodišče v Ljubljani v zadevi I Cpg 967/2009 ugotavlja: "Oblikovalno upravičenje(za odpoved pogodbe, op. a.)stranki ne gre v primeru, ko sta pogodbeni stranki s samo pogodbo izrecno opredelili čas trajanja pogodbenega razmerja." Glede na predmetno sodno prakso bi lahko sklepali, da je tudi 27. člen ZPSPP kogentne narave in ne dopušča drugačnih dogovorov.
Natančnejša analiza navedenih sodb pokaže, da se je sodišče v zgoraj navedeni sodni praksi ukvarjalo s situacijo, ko je najemnik odpovedal najemno pogodbo za določen čas še pred potekom časa, medtem ko pogodbeni stranki v pogodbi nista dogovorili možnosti enostranske odpovedi pogodbe pred potekom časa. V zadevi I Cpg 967/2009 je sodišče pojasnilo:
"Ob ugotovitvi, [...] da pravdni stranki tudi v okviru sklenjene najemne pogodbe za določen čas nista dogovorili izrecnega upravičenja posamezne stranke, da bi lahko pred iztekom pogodbeno dogovorjenega časa enostransko uveljavljala razdrtje pogodbe, je pravilno sklepanje, [...] da tožena stranka nima takšnega oblikovalnega upravičenja."
Nadaljevanje članka za naročnike >> Jan Primec in Ermina Kamenčić: Med tnalom in nakovalom: dopustnost odpovedi pogodbe o najemu poslovnega prostora za določen čas; ali na portalu Pravna praksa, 2017, št. 15.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala EDUS.
