Menim, da primerjava s hojo po minskem polju ustrezno opisuje tudi negotovost, s katero se mora soočiti posameznik, ko krmari skozi številne predpise, ki večkrat prepodrobno urejajo naša življenja. Zaradi pretirane želje po regulaciji je pravni sistem postal nepregleden in neobvladljiv. V želji, da bi zagotovili večjo pravno varnost, je prišlo do očitnega paradoksa, saj je ravno vse večje število predpisov tisto, ki povzroča stanje pravne negotovosti. K pravni negotovosti pripomore tudi spreminjanje zakonodaje, ki je pogosto rezultat nedomišljenih in prehitro sprejetih sprememb. Če k temu dodamo še obsežne zbirke (nad)nacionalnih sodnih odločb, ki so ključne za uporabo prava v konkretnih primerih, je jasno, da se uporabnik prava pogosto znajde pred težko, včasih celo nemogočo nalogo.
Pravno področje, ki je (vsaj zaenkrat) imuno za večje spremembe, je področje stvarnega prava. Od leta 2003, ko je začel veljati Stvarnopravni zakonik (SPZ), to področje namreč ni doživelo večjih sprememb. Tako so k razvoju stvarnega prava odločilno pripomogla sodišča in teorija. Zlasti slednja je po mojem mnenju gonilna sila sprememb, ki se dogajajo na tem pravnem področju. Novejša teorija ima tako na primer zasluge za to, da se je v sodni praksi uveljavilo (zdaj že ustaljeno) stališče, ki nedvomno pomeni korak v pravo smer, to je, da je treba v določenih položajih imetnika overjenega zemljiškoknjižnega dovolila varovati že pred vknjižbo. Teorija je bila na področju stvarnega prava aktivna tudi v zadnjem letu. Predstavljenih je bilo več stališč, ki se nanašajo na nekatere ključne institute stvarnega prava in odločilno vplivajo tudi na reševanje konkretnih situacij. Ravno zato bi morala biti ta stališča deležna kritičnega premisleka, vendar odziva vse do danes še ni bilo.
V prispevku se osredotočam na nekatere ključne dileme, ki se pojavljajo v zvezi z načelom zaupanja v zemljiško knjigo in v zvezi s položajem, ko je izstavljeno overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Hkrati se kritično opredeljujem do stališč, ki jih je v zvezi s temi dilemami mogoče zaslediti v novejši teoriji.
O pravni naravi načela zaupanja v zemljiško knjigo
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je brez dvoma temeljno načelo stvarnega prava na področju nepremičnin. Bistvo tega načela je zajeto v 10. členu SPZ in v prvem odstavku 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), ki določata, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiško knjigo, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic, ter v drugem odstavku 8. člena ZZK-1, ki določa, da tisti, ki izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.
Ni sporno, da se v primeru učinkovanja načela zaupanja v zemljiško knjigo škodljiva posledica kaže kot izguba lastninske pravice osebe, ki ni poskrbela za njen vpis v zemljiško knjigo. Vendar v citiranih zakonskih določbah škodljiva posledica ni opredeljena. Ta je konkretizirana v tretjem odstavku 244. člena ZZK-1, ki določa, da izbrisne tožbe ni mogoče vložiti zoper dobroverno osebo. Dejstvo, da iz zemljiške knjige ni mogoče izbrisati dobroverne osebe, namreč pomeni, da je resnični lastnik svojo lastninsko pravico na nepremičnini dokončno izgubil.
Ker se torej učinek načela zaupanja v zemljiško knjigo z vidika resničnega lastnika kaže v izgubi lastninske pravice na nepremičnini, predstavlja to načelo v svojem jedru poseg v premoženjsko sfero resničnega (pravega) lastnika, varovano v okviru pravice do zasebne lastnine (33. člen Ustave).
Posegi v človekove pravice so dopustni le, če so v skladu s splošnim načelom sorazmernosti kot enim od načel pravne države (2. člen Ustave). Kot izhaja iz citiranih zakonskih določb, je zakonodajalec presodil, da je poseg v premoženjsko sfero resničnega lastnika legitimen, če se z njim varuje varnost pravnega prometa, kar je gotovo v javnem interesu. Pri tem se postavlja vprašanje, ali za tovrsten poseg v premoženjsko sfero imetnika pravice zadošča že dobra vera tretjega, ali pa mora biti izpolnjen še kak drug pogoj. Če izhajamo zgolj iz 10. člena SPZ in prvega odstavka 8. člena ZZK-1, se zdi, da za poseg v premoženjsko sfero zadošča že pošteno ravnanje tretjega. Če pa upoštevamo tudi drugi odstavek 8. člena ZZK-1, lahko sklenemo, da mora biti za učinkovanje načela zaupanja v zemljiško knjigo izpolnjen še dodatni pogoj, in sicer malomarnost (neskrbnost) resničnega lastnika, ki ni poskrbel za ustrezno publiciteto svoje lastninske pravice v zemljiški knjigi. Da za učinkovanje načela zaupanja ne zadošča zgolj pošteno ravnanje pridobitelja, temveč mora obstajati tudi neskrbno ravnanje imetnika pravice, izhaja tudi iz odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 33/2011 z dne 22. novembra 2012.
Ob takšnem vrednostnem izhodišču načela zaupanja v zemljiško knjigo ni mogoče uporabiti v vseh tistih primerih, ko je do neskladja med zemljiškoknjižnim in resničnim lastninskim stanjem prišlo zaradi ravnanja države. Takšen primer je nedvomno Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), s katerim je, kot se je slikovito izrazil dr. Lojze Ude, zakonodajalec udaril z macolo po urnem mehanizmu. Ta zakon je z ex lege pretvorbo pravice uporabe v lastninsko pravico povzročil ogromno težav, ki se kažejo še danes, zlasti v primeru funkcionalnih zemljišč. Tudi s tega vidika je zato ustrezno, da je Vrhovno sodišče v zadevah, povezanih z lastninjenjem, z restriktivnejšo razlago pogoja dobre vere omejilo sklicevanje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo.
Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se tako po mojem mnenju kaže predvsem kot v zakon prelita zakonodajalčeva razrešitev ustavnopravne dileme, ali je zaradi varstva pravnega prometa dopustno poseči v lastninsko pravico in pod kakšnimi pogoji.
Zakonodajalec je ob upoštevanju načela sorazmernosti kot splošnega pravodajnega vodila očitno presodil, da je poseg v premoženjsko sfero posameznika zaradi varstva pravnega prometa dopusten ob pogoju malomarnosti (neskrbnosti) resničnega lastnika in dobre vere nadaljnjega pridobitelja. Ker pa je mogoče načelo zaupanja v zemljiško knjigo operacionalizirati tako, da če nastopi dejanski stan A (če na primer resnični lastnik ne poskrbi za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, tretja dobroverna oseba pa se na to zemljiškoknjižno stanje zanese), nastopi pravna posledica B (izguba lastninske pravice resničnega lastnika), menim, da je kljub poimenovanju to načelo po svoji pravni naravi bližje pravnemu pravilu kot načelu. Tovrstna operacionalizacija je namreč značilnost pravnih pravil. V delu novejše teorije je sicer zastopano stališče, da gre pri načelu zaupanja v zemljiško knjigo za načelo v ožjem pomenu, ki vsebuje zgolj vrednostno merilo (kot na primer načelo vestnosti in poštenja) in ga je zato mogoče uporabiti samo za tiste položaje, pri katerih je to načelo operacionalizirano z ustreznimi pravili.
Osebne in stvarne meje uporabe načela zaupanja v zemljiško knjigo
Ker se lahko na načelo zaupanja v zemljiško knjigo sklicuje le tisti, ki v pravnem prometu ravna pošteno, je za prakso ključnega pomena, kako razumeti pojem dobrovernosti in pojem pravnega prometa. Kot tehtno opozarja dr. Miha Juhart, gre pri razlagi obeh pojmov dejansko za vprašanje osebnih in stvarnih meja uporabe načela zaupanja v zemljiško knjigo.
Pojem dobre vere
Pri razlagi pojma dobra vera je po mojem mnenju treba upoštevati, da gre pri načelu zaupanja v zemljiško knjigo dejansko za razrešitev konflikta med pravnim prometom in resničnim lastninskim stanjem. Ker pa je razrešitev tega konflikta odvisna tudi od okoliščin konkretnega primera, je treba pojem dobre vere po mojem mnenju razlagati na način, ki sodiščem omogoča določen manevrski prostor pri iskanju ustreznega ravnovesja med tema dvema vrednotama. To pa je mogoče le v primeru, če slabo vero razumemo tudi kot opustitev raziskovalne dolžnosti, ki se vzpostavi v primeru, če obstaja okoliščina, ki vzbuja dvom o pravnem položaju vpisane osebe oziroma o verjetnosti pravice drugega. Sodišča lahko v konkretnem primeru ravno z bolj ali manj strogo razlago dolžne skrbnosti
(kriterija za presojo standarda dobre vere) dajo večjo prednost varstvu premoženjske sfere resničnega lastnika ali pa pravnemu prometu.
Tako se je treba zavedati, da v primeru, če slabo vero razumemo zgolj kot vedenje o neujemanju zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, za kar se zavzema del novejše teorije, to dejansko pomeni, da sodiščem odvzamemo določen manevrski prostor pri iskanju ustreznega ravnovesja med omenjenima pravnima vrednotama v konkretnem primeru.
Zdi se, da je strožja razlaga dobre vere ustrezna tudi z vidika, če upoštevamo, da je prej veljavna ureditev do izteka rokov, določenih v tretjem in četrtem odstavku 102. člena ZZK, dajala prednost zunajknjižnemu stanju nepremičnin pred pravnim prometom. Ker pomeni takojšnje učinkovanje načela zaupanja v zemljiško knjigo, ki ga je uveljavil ZZK-1, takojšno izgubo pravice na nepremičnini, je mogoče intenzivnejši poseg v lastninsko pravico uravnotežiti s strožjimi kriteriji za presojo dobre vere.
Tudi sicer menim, da v obstoječi zakonski ureditvi ni opore za stališče, da je slabo vero mogoče razumeti zgolj kot vedenje o neusklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z resničnim. Če bi zakonodajalec želel, da se slaba vera nanaša zgolj na položaj, ko tretji ve, da zemljiškoknjižno stanje ne ustreza resničnemu, bi to verjetno izrecno zapisal. Tako je na primer v tretjem odstavku 72. člena SPZ, v katerem je določeno, da je v primeru skupne lastnine slaba vera podana le v primeru, če je tretji vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se razpolaga brez soglasja skupnega lastnika. Stališče, da je kriterij za presojo standarda dobre vere v primeru skupne lastnine milejši (v primerjavi s tistim iz 10. člena SPZ; dodal I. Š.), saj tretjemu ni treba poizvedovati glede obstoja skupne lastnine, zastopa tudi dr. Juhart.
Razumevanje dobre vere kot mehanizma za iskanje ustreznega ravnovesja med varstvom resničnega lastnika in varstvom pravnega prometa pa postavlja redna sodišča pred odgovorno nalogo, podobno tisti, ki jo ima Ustavno sodišče RS, ko mora pri razrešitvi konflikta med enakovrednimi človekovimi pravicami oblikovati pravilo o sobivanju pravic za konkretni primer. Tudi redna sodišča morajo namreč ob upoštevanju okoliščin konkretnega primera zapolniti standard dobre vere, od katerega bo na koncu odvisna rešitev »konflikta« med tema dvema vrednotama.
Pri tem se mi zdi ključno, da sodišča pri zapolnjevanju standarda dobre vere upoštevajo, da gre pri načelu zaupanja v zemljiško knjigo za intenziven poseg v premoženjsko sfero posameznika (izguba lastninske pravice) in da mora biti zato pridobitev lastninske pravice na podlagi tega načela izjema, in ne pravilo. Izjema pa je lahko zgolj v primeru, ko razmerja, publicirana v zemljiški knjigi, v pretežni meri odražajo resnična lastninska razmerja na nepremičnini. Če pa je zemljiška knjiga neurejena in če se ljudje ne zavedajo pomena zemljiške knjige, je jasno, da bi dosledna uporaba tega načela pomenila pretiran poseg v obstoječa lastninska razmerja. Razlago pojma dobre vere je tako treba nujno prilagoditi stopnji urejenosti zemljiške knjige. Da je treba pravne institute razlagati tudi glede na kontekst obstoječih družbenih razmerij, izhaja nenazadnje tudi iz načela prilagajanja prava družbenim razmerjem kot enega izmed načel pravne države (2. člen Ustave), ki ne zavezuje zgolj zakonodajalca, ampak tudi sodišča pri razlagi in uporabi zakonskih norm. Nazoren primer razlage prava, prilagojene kontekstu družbenih razmerij, je razlaga dobre vere, ki jo je Vrhovno sodišče zavzelo za primere, povezane z lastninjenjem. Vrhovno sodišče je v teh primerih dobro vero razlagalo strožje in na ta način preprečilo »nepravično« učinkovanje načela zaupanja v zemljiško knjigo. Presoja dobre vere nadaljnjega pridobitelja se tako kaže kot odgovorno opravilo z ustavnopravno dimenzijo, ki je po mojem mnenju lahko tudi predmet preizkusa pred ustavnim sodiščem, če bi sodišče tehtnico nagnilo pretirano v korist ene ali druge vrednote.
V zvezi z dobro vero se postavlja še vprašanje, kdaj mora biti ta podana, da se pridobitelj lahko sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Prenos lastninske pravice je namreč sestavljen iz različnih faz.
Menim, da se mora trenutek, na katerega vežemo presojo dobrovernosti pridobitelja, pokrivati s trenutkom, ko nepremičnina ni več del odsvojiteljevega premoženja oziroma ko postane del pridobiteljevega premoženja. To pa je trenutek izstavitve overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, saj pridobitelj takrat dobi izločitveno pravico oziroma ugovor tretjega(prva alineja 3. točke tretjega odstavka 94. člena ZZK-1).
Da nepremičnina spada v premoženje pridobitelja že v trenutku, ko je izstavljeno overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, potrjuje tudi določba tretjega odstavka 168. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki upnikom omogoča izvršbo na nepremičnini tudi v primeru, ko dolžnik v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik, če obstaja listina, ki je primerna za vpis dolžnikove lastninske pravice. Stališče, da je za prenos nepremičnine ključen trenutek overitve zemljiškoknjižnega dovolila, potrjuje tudi 1. točka prvega odstavka 99. člena ZZK-1, ki med drugim določa, da je v primeru zaznambe prepovedi odsvojitve in obremenitve vknjižba dovoljena, če je bil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve. Če bi ob citiranih zakonskih določbah presojo dobre vere vseeno vezali na trenutek vložitve zemljiškoknjižnega predloga, bi lahko prišli do situacije, ko bi pridobitelju v stečajnem postopku najprej priznali izločitveno pravico (oziroma ugovor tretjega v izvršilnem postopku), ki pa bi jo lahko naknadno izgubil, če bi bil v fazi vložitve zemljiškoknjižnega predloga v slabi veri.
Stališče, da v fazi izstavitve overjenega zemljiškoknjižnega dovolila zadošča dobra vera, je sicer zastopano tudi v delu novejše teorije. Vendar pa ta del teorije hkrati zastopa stališče, da overjeno zemljiškoknjižno dovolilo učinkuje le v relativnem razmerju do odsvojitelja, v razmerju do vseh preostalih pa pridobi učinek šele z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga. To pomeni, da po mnenju te teorije v primeru, ko izstavitelj zemljiškoknjižnega dovolila ni resnični lastnik, pridobitelj pa je v dobri veri, overjeno zemljiškoknjižno dovolilo nima učinka v razmerju do resničnega lastnika. Tako lahko pride do situacije, ko bo imetnik overjenega zemljiškoknjižnega dovolila ob njegovi pridobitvi sicer v dobri veri, da je odsvojitelj resnični lastnik, resnični lastnik (na primer priposestvovalec) pa ga bo nato prehitel z vpisom. Dobra vera, ki sicer sanira odsotnost razpolagalnega upravičenja odsvojitelja, v tem primeru po mnenju te teorije očitno nima pomena. Zato ni jasno, zakaj ta del teorije zastopa stališče, da zadošča dobra vera že v fazi izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Ker po stališču te teorije upravičenja, ki jih bo posameznik pridobil na podlagi overjenega zemljiškoknjižnega dovolila na nepremičnini, v razmerju do resničnega lastnika učinkujejo šele z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga, bi bilo logično, da bi ta teorija zastopala stališče, da bi moral biti pridobitelj v dobri veri (tudi) v tej fazi.
Nadaljevanje članka za naročnike >> Iztok Ščernjavič: O nekaterih dilemah načela zaupanja v zemljiško knjigo in o učinkih overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, Odvetnik, 2017, št. 80.
Članki izražajo stališča avtorjev, in ne nujno organizacij, v katerih so zaposleni, ali uredništva portala EDUS.
